(4) 계약서의 검인 등 //
(가) 서설
계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 시장(구가 설치되어 있는 시에
있어서는 구청장)·군수(이하 '시장등'이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 제출하여야 한다(부동산등기특별조치법
3조 1항). 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서(이하 '판결서 등'이라 한다)인 때에는 판결서
등에 검인을 받아 제출하여야 한다(동조 2항). 이와 같은 계약서의 검인 제도는 부동산거래에 대한 실체적 권리관계에 부합하는 등기를 신청하게
함으로써 건전한 부동산 거래질서를 확립하기 위한 것이다.20)
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20) 구 부동산등기법(1991. 12. 14. 법률 4422호로 개정되기 전의 법률) 40조
2항에서는 '매매 또는 교환으로 인하여 소유권의 이전등기를 신청할 때에는 시장 등의 검인을 받은 용지에 의한 매매 또는 교환계약서를 제출하여야
한다.'고 규정하였다. 이에 따르면 시장 등이 검인(檢認)한 계약서 용지로만 계약서를 작성하여야 했다. 현행 부동산등기특별조치법은 당사자가
작성한 계약서에 시장 등의 검인(檢印)을 받도록 하는 것으로, 당시의 검인계약서제도와 구별되며, 그 밖에 검인 대상이나 계약서의 필수기재사항
등도 다르다. 위 조항은 부동산등기특별조치법이 제정되면서 삭제되었다.
(나) 계약서의 검인(예규 1017호)
① 검인을 받아야 하는 경우
㉮ 원칙
계약을 등기원인으로 하여 부동산등기특별조치법의 시행일인 1990. 9. 2. 이후
소유권이전등기를 신청할 때에는 계약의 일자 및 종류를 불문하고 검인을 받은 계약서의 원본 또는 판결서(화해·인낙·조정조서를 포함한다)의 정본을
등기원인증서로 제출하여야 한다(부동산등기특별조치법 3조). 검인을 받은 후 계약당사자가 그 계약내용을 변경하여 새로운 매매계약서를 작성하였다면
새로운 매매계약서를 검인 받으면 된다(선례 3-98). 계약을 원인으로 한 소유권이전등기이면 검인 대상이 되므로, 등기원인이 매매, 교환과 같은
유상계약이든 증여와 같은 무상계약이든 묻지 않는다. 무허가 건물이나 아직 건물이 완성되지 아니한 미등기건물에 대한 아파트분양계약서도
검인대상이다(선례 3-66).
아래에서는 검인을 받아야 할 계약 중 문제되는 경우를 살펴 보기로 한다.
㉯ 지위이전계약
부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 반대급부의 이행이 완료된
날(예컨대, 매매계약에 따른 잔금 지급이 완료된 날) 이전에 다시 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결한 경우, 먼저 체결된
계약의 매도인으로부터 지위이전계약의 양수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 신청할 수 있다(부동산등기특별조치법 2조 3항 참조). 이때에는 먼저
체결된 계약서와 지위이전계약서(지위이전계약이 순차로 이루어진 경우에는 그 지위이전계약서 전부)에 각각 검인
을 받아 함께 등기원인증서로 제출하여야 한다(동법 4조, 예규 1017호, 선례 3-71).
예컨대, 주택분양계약을 체결하여 분양권을 취득한 자가 당해 주택에 대한 계약당사자의
지위(수분양자로서의 지위)를 제3자에게 이전하는 계약을 체결한 경우, 그 지위이전계약의 체결일이 반대급부의 이행일 이전(잔금 지급일 이전)인
때에는 먼저 체결된 계약의 매도인 즉, 주택분양자로부터 이전계약의 양수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 신청할 수 있으며, 이 때 등기원인을
증명하는 서면으로 제출하는 주택분양계약서와 지위이전계약서에는 각각 검인을 받아야 한다(선례 6-276).
㉰ 가등기 및 가등기에 기한 본등기
소유권이전등기청구권 보전의 가등기는 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 것이 아니므로
검인을 요하지 아니하나, 그 가등기에 터 잡은 본등기를 신청할 때 제출하는 원인증서에는 검인이 되어 있어야 한다(선례 3-87).
다만, 소유권이전등기청구권 보전을 위한 매매예약의 가등기에 기한 본등기를 신청함에 있어서,
당해 매매예약서상에 일정한 시기에 매매예약완결권 행사의 의사표시 간주 약정이 있는 때에는 그 예약서는 그대로 다시 가등기에 기한 본등기의
원인증서로 될 수 있는 것이므로 그 예약서에 검인을 받아 제출하면 된다(선례 3-727).
㉱ 신탁 및 신탁해지
신탁행위에 의한 신탁등기의 경우에는 등기원인을 증명하는 서면으로 당해 부동산에 관하여
신탁행위가 있었음을 증명하는 서면(신탁계약서 등)을 첨부하여야 하는데, 그 등기원인을 증명하는 서면에는 검인을 받아야 한다(예규 1141호).
신탁해지약정서를 원인서면으로 첨부하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에도 마찬가지이다(선례 5-895).
적법한 명의신탁의 해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하는 경우 명의신탁해지약정서가
등기원인증서가 되므로 여기에 검인을 받아야
한다(선례 3-517 참조).
㉲ 기타
부동산등기특별조치법에 의하여 검인을 받아야 하는 계약은 부동산 소유권이전등기를 목적으로 하기만
하면 되고 그 종류에는 제한이 없다. 따라서 민법 기타 특별법에 유형화되어 있지 않는 비전형계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 경우에도 그
계약서에 동법 3조 1항 소정의 사항을 모두 기재하고 검인신청인을 표시하여 부동산소재지를 관할하는 시장등에게 검인을 신청할 수 있다(선례
5-360). 예를 들어 공유물분할로 인한 소유권이전등기신청의 경우에는 공유물분할계약서에 검인을 받아야 하고, 양도담보계약에 의하여
소유권이전등기를 신청하는 경우, 현물출자로 인한 소유권이전등기를 신청하는 경우, 사법상 매매의 성질을 갖는 공공용지협의취득을 원인으로 한
소유권이전등기를 신청하는 경우에도 마찬가지이다(선례 3-534). 또 촉탁의 경우에도 신청에 관한 규정이 준용되므로 대한주택공사가 토지매매계약을
체결하고 그 소유권이전등기를 촉탁하는 경우에는 검인계약서를 제출하여야 한다(선례 3-90).
②
검인을 받지 않아도 되는 경우
231
③
검인절차
232
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